【2016 寵愛自己系列 3 】- 繼續轉戰海外置業

網誌

 

買樓,是香港人一個包袱。

買不到的一群,怨;供到樓的一群,捱。

兩個包袱,都很重。

我買過。還要在市道最低迷的 2003 年沙士期間以港幣$160 萬左右購入跑馬地和渣甸山(嚴格來說是炒樓)。以現時樓價計算,如果當初沒放售,我應該有大約港幣$900 萬物業資產。對,是如果….還有應該 …

現時我在香港並沒持有任何物業,是頂級「捱貴租」一族。這幾年間偶爾會心動想再在香港置業,但嘗過沙士那個超級甜頭之後,真的無法子也不願意跟現時樓價一起癲!我從來不是一個專業投資研究員,夠 guts 在沙士期間看準時機入市,純屬common sense,加上我本來就是那種「有錢要買磚頭」的 old school 派。可是懂得趁低吸納卻敗於心急沽售,拿了教訓後我一直在等待下一個機會。可是,說真的,香港連沙士都走過,大市已經變得非常醒目,樓價亦根本好難再受到短暫環境因素影響而像當年那樣大瀉。與其在香港守株待兔等到發霉,世界之大何不轉戰他方?

 

2013 年,我寶貴的機會終於出現!當年歐羅危機餘波未了,西班牙開始密謀吸引投資移民,簡單來說即是「等錢洗」。又是一種直覺吧,於是 3 月飛了去當時對我來說極度陌生的巴塞羅納 (Barcelona)玩兼八卦一下。也許我前世是歐洲人吧,內心對歐洲的一切尤其建築藝術總有種念念不忘的親切感,回到香港不停上網看樓盤,6 月帶備所有有機會要用的文件再飛過去 house hunting,結果就這樣在靜中帶往的 Santa Caterina 街市和 Museu Picasso(畢加索博物館)附近買了一所最少 200 年歷史樓齡,80平方米的 apartment。投資「巴塞」背後的想法如下:

  1. 巴塞一年 365 天都是旅遊旺季,對於我以 Air B&B 形式放租來說是個好消息;
  2. 當地也有很多外地旅居人士需要租房子;
  3. 相信在我有生之年,歐羅必定會反彈;
  4. 當地銀行可以接受海外人士做按揭,最高 50% - 其實我可以一次性 pay off 買斷就算,但一來借貸的錢非常有限,二來我會寧願拿那筆現金去做別的投資;
  5. 有當地人幫手管理。

目前租金回報, Air B&B 大概 10-15% ;其他租約(租了給一個留學生)在扣除管理agent 費用之後有 5%。在未找人代管理錢,都搞了些「大頭佛」出來(例如鄰近不滿、水電其他費用付款安排等),隔山買牛後有些錢真是不能省。

 

去年,第二個寶貴的機會又來了!這次的目的地是墨西哥!很多朋友聽到墨西哥都嚇一跳,以為滿街是爛熔熔的甲蟲車、搶劫、落後的環境,當然還有黑幫和毒品。所以為什麼讀萬卷書不如行萬里路?我投資的城市是有白人鎮之稱的Mérida,是最富有的城市之一,也是商業中心。那裏有著 2016年的文明,但 80 年代香港的生活水平,而且非常安全。 Benz,BMW,Porsche 等跑車隨處可見,但價錢全部便宜香港一半!房子嘛,對正墨西哥灣的沙灘大宅(說的是一踏出屋外幾步便是沙灘的沙,再走多數十步已經是海)裝修好的兩層高 2600 呎單位+6000 呎 lot 豪宅才港幣$200萬有找 。換句話說,當拿著一筆錢但在香港連上車盤也買不到的時候,在Mérida 可以過著奢華大帝式生活。不過最後因為私人原因我沒有買 beach house,卻買了 2 個市區單位(一間 town house,一間 house) 。

有人聽到我投資墨西哥,曾問何不在柬埔寨、金邊等最近積極吸引海外投資客,而且看似跟墨西哥差不多的地方?我大叫:「當然不同!」潛力很不一樣呢!由於地理緣故,Mérida 其實很像美國(跟我印象中的 Florida 很像),加上是瑪雅文化中心,Mérida 是繼 Cancun 後一個很大的旅遊區,也是美加居民的度假以及退休的後花園。投資墨西哥背後的想法如下:

  1. 這裏一年 365 天都是旅遊旺季,對於我以 Air B&B 形式放租來說是個好消息;
  2. Mérida 是商業中心,很多位於鄰近及外圍的公司都分別在這裏發展,高層職員需要租舒適房子之需求很大;
  3. 在發展中的新區買一手房子,幾乎是保證升值
  4. 樓價便宜(例如一間 house 80 萬,沒有其他太多開支)一次性 pay off 便拿住屬於自己的「磚頭」了;
  5. 有當地人幫手管理。

租金回報估計在 7.5% 左右。

我也曾考慮過在其他熱門國家置業。

這幾年間,眾多港人紛紛說要移民台灣,台灣置業這個想法,我 2010 年左右有過也略略做了些調查。當年外國人要在台灣置業要不就投資移民,不然就是跟當地人結婚(不知現在是否都一樣?)但我留意多年,從一個投資角度來說台灣的潛力真的不大,經濟已經停滯超過 8 年,而且我不喜歡台灣的樓總是髒髒的(後來得知他們沒流行像香港的業主立案法團或者管理公司,所以大廈外牆之類的事宜都沒有人理)。

至於近年又有不少港人趁著日圓低迷一窩蜂在日本置業,我 2014 年曾經心思思有想過在北海道二世古滑雪區置業,投資之餘也是為了方便自己 ski trip 用。不過,我買房子考慮的因素又比一般人奇怪,還會牽涉到能量層面方面的。個人認為,日本行運的氣數已盡,雖然 touch wood 也不想再看到什麼天災人禍,無奈不少預言和研究指,日本是有機會再次發生,所以最後想下便算。

而因為爸媽在還拿大居住,也有想過在當地置業。中環定期有賣樓花的展銷會,賣的 apartment 地段相當不錯,通常是在 downtown 湖邊或者其他靚區。如果你可以放低首期約港幣 $200 萬左右,個樓宇貸款幾乎是一定批核,而且還有 18 個月租金保證等賣點來吸引你。這些地段放租不難,不過加拿大稅務比較昂貴,除非最後真的是回去自住否則未以投資角度來說未必是最佳選擇,而且常覺得,加拿大的房子千篇一律,買易賣難。

我下一個要投資的海外物業不知道會在哪裏,但 London 絕對是一個夢想和奮鬥的目標。投資海外物業的 theory 是,與其要在香港拿幾百萬出來做首期,接下來幾十年供一層屬於銀行的房子,倒不如轉戰其他市場,拿著真正屬於自己的「磚頭」來收租。在香港連板間房都未必買得起的時候,分散投資,噢!原來已經是幾個物業的房東了!不過,不管在哪裏投資也好,識人永遠好過識字,找到可靠的人代管理才是關鍵。

祝各位業主夢成真!

(關於買樓,也曾寫過這篇,歡迎閱讀:爭取不如爭氣/

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Winnie Leung Facebook 專頁:@winnieleung.hk

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